Ketimpangan Ekonomi dan Kepemilikan Hunian

Sidrotun Naim, PhD, MPA

Dewan Pakar Indonesia Strategic Institute (INSTRAT)

Alumni John F. Kennedy School of Government, Harvard University

Bisakah DP 0%? Jangankan DP nol, dikombinasi dengan bunga nol di awal pun bisa.

Program DP nol selama menjadi bagian dari program pemerintah pusat atau daerah, maka tidak bertentangan dengan peraturan Bank Indonesia. Terkait dengan pembiayaan kepemilikan rumah, kita mengenal KPR. Secara umum, KPR mensyaratkan DP 30% dengan masa-masa awal cicilan lebih banyak untuk mengurangi bunga dan bukan pokok. Meskipun DP nol telah dipraktekkan di beberapa tempat, tetapi struktur KPR tetap sama.

Sistem KPR seperti di atas telah membatasi kalangan menengah ke bawah untuk memiliki akses terhadap properti, karena yang paling berat justru di awal. Orang yang memiliki properti, nilai asetnya naik tiap tahun, dan masih mendapat untung jika menyewakan. Sebaliknya, yang tidak memiliki properti harus terus keluar biaya sewa. Yang memiliki properti bertambah kaya, yang tidak memiliki properti merasakan beban bertambah seiring waktu. Di sinilah ketimpangan ekonomi dipicu.

Untuk itu, membantu masyarakat kecil untuk segera memiliki properti adalah salah satu jalan agar ketimpangan tersebut bisa dikurangi. Skema Rumah-003 adalah pembiayaan kepemilikan hunian dengan DP 0, bunga 0 tahun pertama, dan cicilan murah sampai tahun ke 3. 

Simulasi Pembiayaan

Berikut adalah simulasi pembiayaan kepemilikan apartemen di Jakarta dengan skema Rumah-003. Rohayah adalah guru PAUD di DKI. Salah satu janji Anies-Sandi jika terpilih menjadi gubernur dan wakil gubernur DKI adalah menggaji guru PAUD setara dengan Pekerja Prasarana dan Sarana Umum (PPSU). Dengan gaji sebesar UMP DKI (3.35 juta rupiah) di tahun 2017, Rohayah mengajukan program Rumah-003 ke sebuah bank (syariah maupun konvensional) yang menjadi rekanan pemerintah daerah.

Bila dibandingkan dengan program KPR tanpa DP dengan bunga 5% yang sudah menjadi program pemerintah pusat, program Rumah-003 bisa memberikan plafond yang jauh lebih besar. Mari kita bandingkan bila bank memberikan kredit selama 25 tahun untuk warga DKI Jakarta dengan UMP sebesar Rp.3,35juta, dengan angsuran maksimal, atau Debt Service Ratio 40% dari total pendapatan, atau sebesar Rp. 1.340.000,-.

KPR 5% DP 0 akan memberikan limit hanya Rp. 229 juta. Sementara program Rumah-003 akan mampu memberikan limit hingga Rp.283 juta, atau 23% lebih tinggi dibandingkan skema KPR 5% DP 0. Program Rumah-003 juga feasible walaupun menggunakan sumber pendanaan biasa, tanpa perlu subsidi pemerintah maupun penempatan endowment fund seperti program yang lazim digunakan di skema KPR 5% DP 0.

Tabel Ilustrasi Skema Rumah-003

Bagaimana dengan harga rumah yang lebih tinggi dan kelompok masyarakat berpenghasilan lebih tinggi? Anda tinggal mengalikan. Misal, jika penghasilan Anda per bulan adalah Rp. 10 juta, maka plafon kredit yang dapat Anda peroleh adalah (10/3.35 x Rp.283) atau rumah seharga Rp. 845 juta dengan cicilan Rp. 2.8 juta pada tahun pertama.

Jika pemerintah memberlakukan subsidi Rp. 30 juta yang tidak dihitung hutang, maka setelah ditambah Rp. 30 juta, harga rumah maksimal dapat mencapai di bawah ini (untuk penghasilan Rp. 3,35 - Rp. 15 juta): 

Modifikasi: Misal keluarga berpenghasilan Rp. 10 juta. Jika memiliki tabungan Rp. 200 juta, maka dapat mengajukan Rumah-003 untuk rumah sampai seharga Rp. 200 juta + Rp. 875 juta = Rp. 1,1 M 

Dengan skema Rumah-003, masyarakat yang selama ini kesulitan memiliki properti, akan mudah memiliki properti. Bisnis properti pun akan sangat bergairah. Bahkan bila ada subsidi, serta dengan rekayasa keuangan yang lebih advance, program Rumah-003 akan memberikan limit yang lebih tinggi lagi. Walaupun tentu, hal ini memerlukan pendalaman tingkat lanjut.

Inovasi dalam Pembiayaan Kepemilikan Rumah

Salah satu skema untuk mengatasi potensi ketimpangan secara sistematik adalah inovasi baru dalam sistem KPR. Mengkombinasikan DP nol (0), bunga nol (0) di tahun pertama, dan cicilan murah sampai tahun ke tiga (3). Saya menamakannya skema Rumah-003. Mengapa saya tidak menamakannya KPR-003? Pemilihan kata/ bahasa memegang peranan penting dalam mem-framing. Istilah KPR adalah perspektif bank sebagai pemberi kredit. Ketika kita mendengar kata 'KPR', yang pertama kita tangkap adalah tentang kredit/utang, sebagaimana yang kita bayangkan pertama ketika mendengar 'boat men' adalah perahunya dulu, bukan manusianya. Dari perspektif warga, tujuan utamanya adalah memiliki rumah, sistem KPR adalah caranya. Ketika kita menyebut 'Rumah-003' dan bukan 'KPR-003', maka nuansanya lebih bahagia karena tentang memiliki rumah, bukan tentang kredit. Rumah pun tidak perlu diberi embel-embel 'murah' atau 'susun' yang cenderung mengurangi kebanggaan penghuninya. Rumah adalah istilah generik untuk hunian. Rumah tapak, rumah susun, apartemen, semuanya adalah rumah.

Perbedaan Rumah-003 dengan skema KPR biasa karena marjin (bunga) dibuat step-up (progresif), sehingga cicilan menjadi rendah di tahun awal dan meningkat setiap tahun. Cicilan membesar ketika gajinya juga diprojeksikan meningkat. Untuk harga rumah di kisaran 300 juta, dengan tenor selama 25 tahun, Rumah-003 dapat menjangkau keluarga berpenghasilan 3 juta rupiah per bulan karena cicilan hanya berada di kisaran 900 ribu rupiah pada tahun pertama, dengan kenaikan 100-200 ribuan per tahun. Apakah kenaikan ini tidak memberatkan? Bagaimana jika gajinya tidak naik? Pertanyaan seperti ini kurang relevan. Satu, ada inflasi setiap tahun. Jika penghasilan tidak naik dan stagnan, maka biaya hidup yang meningkat tidak dapat diimbangi. Dua, harga sewa hunian saja tiap tahun naik, apalagi untuk kepemilikan. 

Karena rumah seharga 300 juta di DKI bentuknya berupa apartemen sederhana atau rumah susun, program Rumah-003 menyasar kelompok masyarakat yang selama ini sudah terbiasa menyewa hunian jenis ini. Gaya hidup, gengsi, kebanggaan, tidak dapat dipaksakan. Mengapa demikian? Untuk yang berpenghasilan 6,25 juta sebulan sehingga memiliki kemampuan untuk angsuran 2,5 juta per bulan, maka rumah susun bukanlah pilihan ideal, bahkan cenderung dihindari. Dengan cicilan yang sama 2,5 juta rupiah per bulan, mereka masih bisa mendapatkan rumah tapak di luar DKI. Hal ini sudah dipraktekkan oleh banyak warga yang bekerja di DKI, dengan rumah di bodetabek.

Penghuni rusun tipe 36 bersubsidi di DKI saat ini dibebani biaya sewa dan operasionalnya mencapai satu juta rupiah per bulan. Karena itulah, Rumah-003 akan meningkatkan kebahagiaan penghuninya. Dengan jumlah uang yang sama 900 ribu rupiah, bukan lagi sebagai sewa, tetapi cicilan. Bukan lagi rusunawa, tetapi rusunami. Kepuasaan berbeda. Kebahagiaan berlipat. Bahkan, Basuki Tjahaja Purnama ketika menyebutkan 4 skema program rumah murah yang ditawarkan, sewa rusun yang 300-450 ribu per bulan itu sudah disubsidi 80%. Artinya, perhitungan sewa bulanan tanpa subsidi di kisaran dua juta rupiah. Dengan beban angsuran yang 900 ribu per bulan untuk skema Rumah-003, atau hanya setengah dari harga sewa jika tanpa subsidi, warga mengangsur hunian yang akan dimilikinya, bukan lagi sebagai sewa.  

Kesimpulannya, skema Rumah-003 memodifikasi dan mengoptimalkan agar tepat sasaran, sebuah program yang menjadi perbincangan dan keinginan warga Jakarta sejak Anies-Sandi menjanjikan program pembiayaan DP 0 rupiah. Supaya optimal, DP nol dikombinasi dengan bunga nol dan cicilan progresif agar kelompok yang disasar mendapat manfaat nyata. Skema Rumah-003, dengan biaya setengah dari harga sewa (jika tanpa subsidi) yang ditawarkan oleh Basuki-Djarot, warga Jakarta bukan lagi menyewa, tetapi mengangsur propertinya. Jika unit yang telah terbangun dan akan dibangun memenuhi, demikian juga pembiayaan bank tersedia, bukan hal yang mustahil 100% keluarga DKI berpenghasilan minimal UMP yang menjadi sasaran program akan mampu memiliki properti. 

Skema Rumah-003 dapat dipraktekkan dimana saja, dengan berbagai macam modifikasi. Bukan hanya di DKI. Rumah-003 ada peluang diperluas untuk pembiayaan bukan hunian murah, tetapi misalnya kelas menengah yang ingin memiliki rumah seharga 500 juta rupiah, sudah memiliki DP 150 juta rupiah, sedangkan yang 350 juta rupiah adalah KPR skema-003 untuk bunga/cicilan progresif. Tetapi, jika bukan bagian dari program pemerintah dengan bunga tertentu, maka tingkat suku bunga akan mengikuti yang diterapkan bank.

Kebijakan Publik dan 'Adaptive Leadership' Terkait KPR

Menghadapi bonus demografi, membesarnya kelompok usia produktif dan kelompok menengah, maka kepemilikan hunian baik dalam bentuk rumah tapak atau apartemen menjadi kebutuhan utama. Bukan sebuah kemunduran jika seseorang lahir dari orang tua yang memiliki rumah berdiri di atas lahan 200 meter persegi di Jakarta, sedangkan yang bersangkutan kesanggupannya membeli rusunami atau apartmen seluas 36 atau 72 meter persegi di Jakarta. Inflasi harga properti dan makin jarangnya lahan kosong adalah tantangan baru yang harus kita hadapi bersama. Adaptasi terhadap tantangan baru, inovasi dalam segala hal selalu diperlukan. Pilihan lain adalah membeli rumah tapak di luar Jakarta untuk harga yang lebih terjangkau, agar anak-anak tumbuh dengan ruang yang lebih luas. Kompensasinya, biaya transportasi akan lebih tinggi untuk yang sehari-hari bekerja di Jakarta. Semua pilihan adalah valid.

Bagi perbankan, inovasi produk dalam menghadapi tantangan baru di masyarakat juga diperlukan. Bagaimana perbankan tetap mendapatkan marjin yang baik, dan pada saat yang bersamaan masyarakat terbantu. Apakah skema Rumah-003 akan menurunkan keuntungan bank, karena bunga rendah di awal berkebalikan dengan yang selama ini dipraktekkan? Untuk jangka pendek, mungkin iya. Tapi, bila kita disiplin menggunakan sudut pandang inovasi model bisnis, sebenarnya tidak. Topik ini bisa dibahas secara khusus bila ingin diperdalam, bersama rekan saya yang spesialisasinya memang menginovasi produk pembiayaan konsumer di sebuah bank syariah di Jakarta. Bank yang dimaksud sudah mencobakan konsep DP nol. Ketika saya terpikir tentang bunga (dan cicilan) dengan model step-up, untuk detailnya saya mengkonfirmasi dan berdiskusi dengan kawan saya tersebut. Hal ini mengingatkan saya pada salah satu poin penting konsep Adaptive Leadership: Ide out of the box, atau bahkan bergagasan dengan menghilangkan box imajiner itu, tidak jarang datang dari orang awam di bidang yang dimaksud. Tetapi, untuk detail, serahkan kepada ahlinya. Maka, lahirlah konsep Rumah-003 ini setelah diskusi kami.

Berubah, beradaptasi, dan berinovasi serta meninggalkan apa yang tidak relevan itu tidak mudah, tetapi harus selalu dilakukan. Inilah inti dari konsep Adaptive Leadership yang dikembangkan oleh Ronald Heifetz dari Harvard Kennedy School. Rumah-003 adalah sebentuk kebijakan publik untuk mengurangi potensi melebarnya ketimpangan. Rumah-003 adalah kesempatan bagi kelompok menengah ke bawah untuk memiliki properti, yang sebelumnya dianggap mustahil. Dalam hal kepemilikan rumah sistem KPR, ada warga, pemerintah pusat dan daerah, bank, asuransi, dan regulator (Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan) yang masing-masing memiliki peran sekaligus kepentingan. Mengubah sistem yang tidak lagi adil ke kelompok tertentu, mencoba sebuah sistem baru, adalah proses belajar bagi semua pihak terkait. Pangan, sandang, dan papan adalah kebutuhan pokok. Pemerintah wajib hadir dalam memfasilitasi dan memanusiakan warganya untuk mendapat akses terhadap kebutuhan pokok, termasuk rumah.

Dengan adanya keterbatasan lahan sehingga hunian vertikal akan semakin populer di Jakarta saat ini, maka peraturan terkait sertifikat kepemilikan pun mungkin sudah saatnya ditinjau. Jika selama ini kita mengenal batasan fisik berupa batas tanah, maka ke depan batas fisik dapat berupa lantai apartemen dengan keterangan berupa ketinggian dari permukaan tanah. Misal, di atas sebidang tanah yang sama, pada ketinggian 0,00-3,00 meter adalah bangunan milik Udin. Ketinggian 3,01-6,00 meter milik Maemunah, dan seterusnya.  

Bagaimana dengan warga yang pendapatannya di bawah UMR? Akankah dia makin miskin karena tidak kunjung memiliki properti?

Tunggu tulisan saya berikutnya tentang "Kepemilikan Properti Kolektif".

Ikuti tulisan menarik Sidrotun Naim, PhD, MPA lainnya di sini.